外国人在日本的住房贷款与按揭指南

外国人可以在日本申请住房贷款吗？

外国人在日本申请住房贷款是可行的，但可选择的方案取决于在留身份、收入、工作经历、首付款以及所选择的金融机构等因素。

拥有永住资格的外国人通常可以选择更多日本住房贷款产品。不过，一些金融机构也向满足特定条件、尚未取得永住资格的外国居民提供住房贷款。对于居住在海外的非居民而言，申请日本常规住房贷款要困难得多，可能需要考虑其他融资方式或投资房产贷款。

本指南将介绍日本住房贷款的基本机制、常见申请条件、利率类型、首付款、面向外国借款人的金融机构、所需文件以及申请流程。

最后更新：2026年9月

一般而言：

例如，由政府支持的Flat 35要求外国申请人具有永住者或特别永住者身份。不过，部分民间金融机构采用不同的申请条件。

无论国籍或是否拥有永住资格，外国人都可以在日本持有房地产。有关房产所有权规则和购房流程的更多信息，请参阅我们的《日本购房指南》。

日本住房贷款如何运作

日本的住房贷款（住宅ローン / jutaku loan）通常用于购买或建造由借款人本人或其家人居住的房产。

因此，住房贷款应与投资房产贷款区分开来。如果您计划将房产出租，或主要以投资为目的购买房产，通常可能无法使用标准住宅贷款。

各金融机构的贷款条件不同，但通常会审查借款人的收入、工作稳定性、现有债务、年龄、在留身份、信用状况，以及房产的价值和状况。

日本住房贷款的常见申请条件

虽然各金融机构的要求不同，但通常会考虑以下因素：

日本并不存在适用于所有银行的统一收入、工作年限或首付款要求。因此，申请人应逐一比较不同金融机构，而不应假定整个市场采用同一套标准。

永住资格与日本住房贷款

申请日本住房贷款时，是否拥有永住资格可能产生很大影响。

拥有永住资格的外国人，只要满足金融机构的其他信用及收入条件，通常可以申请许多与日本公民相同的住宅贷款产品。

例如，Flat 35接受满足其他条件的日本公民、永住者及特别永住者。其一般总还款负担率标准为：年收入低于400万日元时不超过30%，年收入达到400万日元或以上时不超过35%。

不过，拥有永住资格并不保证贷款一定获批。收入、现有债务、工作情况、年龄以及房产本身仍属于金融机构的审查范围。

没有永住资格也能在日本申请住房贷款吗？

可以。部分日本银行向尚未取得永住资格的外国居民提供住房贷款。

不同金融机构的产品及审查标准差异很大。有些银行提供专门面向无永住资格外国居民的产品，另一些银行则只在满足额外条件时受理此类申请。

无永住资格的外国居民如果能够证明以下情况，获批机会可能更高：

• 在日本拥有稳定的工作和收入
• 具有足够的工作年限或经营年限
• 拥有较充足的首付款或金融资产
• 现有债务较少且还款能力较强
• 在金融机构要求时，配偶为日本公民或永住者
• 具备足以理解贷款文件的日语能力，或选择提供英语支持的金融机构

例如，AEON Bank和Tokyo Star Bank提供可供无永住资格外国居民申请的住房贷款产品。包括SMBC Trust Bank PRESTIA在内的其他金融机构，也可能根据其申请条件受理无永住资格外国居民的申请。

在日本购房最多可以借多少钱？

可借金额取决于借款人自身条件以及房产条件。

银行通常会考虑年收入、现有债务、贷款期限、年龄、适用利率以及房产评估价值。

一个重要指标是债务收入比（DTI），即年度贷款还款额与年收入之间的比例。

以Flat 35为例，其总还款负担率上限为：

• 年收入低于400万日元：30%
• 年收入400万日元或以上：35%

上述比例不仅包括拟申请的住房贷款，还包括符合计算范围的其他债务还款。

民间银行采用各自的审查标准，因此不同金融机构给出的可贷款金额可能存在较大差异。

外国人在日本需要多少首付款？

日本并没有针对外国住房贷款申请人的统一最低首付款比例。

所需金额取决于永住资格、收入、金融资产、金融机构以及房产评估价值等因素。

部分无永住资格住房贷款产品设有具体要求。例如，AEON Bank面向无永住资格借款人的住房贷款要求借款人至少以自有资金支付房产购买价格的20%。

购房者还应注意，首付款并不是购房时唯一需要准备的现金。

其他购房成本可能包括登记费用、司法书士费用、印花税、仲介手续费、贷款相关费用、保险费及税费等。

因此，在决定借款金额之前，建议同时计算首付款和购房相关费用。

日本住房贷款利率

日本住房贷款通常可选择浮动利率或固定利率。

浮动利率住房贷款

浮动利率住房贷款的适用利率可能在贷款期限内发生变化。

这类贷款的初始利率可能低于长期固定利率贷款，但如果市场利率上升，借款人的融资成本也可能增加。

固定利率住房贷款

根据产品不同，固定利率住房贷款会在指定期间内或整个贷款期限内保持适用利率不变。

这有助于提高长期还款规划的可预测性，但初始利率可能高于部分浮动利率产品。

Flat 35

Flat 35是由参与金融机构与日本住宅金融支援机构合作提供的长期固定利率住房贷款。

外国申请人除需满足该计划的其他条件外，还必须具有永住者或特别永住者身份。

住房贷款利率可能变化

申请前应始终直接向金融机构确认最新住房贷款利率。利率可能因金融机构、贷款价值比（LTV）、所选手续费方案、借款人条件以及市场环境而不同。

由于日本住房贷款利率和金融机构的优惠活动可能频繁变化，在比较融资方案时，应参考各金融机构公布的最新利率，而不是依赖历史利率。

向外国人提供住房贷款的日本金融机构

多家日本金融机构向外国人提供住房贷款，其中部分产品不要求申请人拥有永住资格。

各金融机构的申请条件差异较大，因此外国借款人应比较永住资格要求、收入标准、工作经历、首付款、贷款额度、还款期限、支持语言以及可贷款房产等条件。

外国人在日本可选择的住房贷款

AEON Bank

AEON Bank提供专门面向尚未取得永住资格的外国居民的住房贷款。申请人必须居住在日本，并满足银行关于在留资格及日语能力的要求。

雇员通常需至少有6个月工作经历，公司经营者及个体经营者通常需至少有3年经营经历。此外，该产品要求申请人至少以自有资金支付房产购买价格的20%。

贷款金额为200万～1亿日元，最长贷款期限为15年。

官方信息：AEON Bank住房贷款信息

Tokyo Star Bank

Tokyo Star Bank提供专门面向尚未取得永住资格外国人的Star Housing Loan。

申请人必须居住在日本，并能够理解书面及口头日语。全职员工通常需至少有1年工作经历且年收入至少400万日元。部分40岁以下全职员工在满足附加条件时，年收入达到300万日元即可申请。

贷款金额为500万～1亿日元，最长可达35年。

官方信息：Tokyo Star Bank住房贷款信息

SMBC Trust Bank PRESTIA

PRESTIA尤其重视面向国际客户的服务，并提供英语住房贷款支持。

无永住资格的外国居民可能根据其在留身份、收入、房产及其他申请条件提出申请。PRESTIA提供最高5亿日元的住房贷款，并提供浮动利率和固定利率选择。

由于PRESTIA提供英语支持且贷款额度相对较高，因此对于在日本工作的国际专业人士以及考虑购买高价住宅的买家而言尤其值得关注。

官方信息：SMBC Trust Bank PRESTIA住房贷款信息

SBI Shinsei Bank

如果无永住资格外国申请人的配偶为日本公民或永住者并担任保证人，SBI Shinsei Bank可能会受理其申请。

这与AEON Bank和Tokyo Star Bank等专门面向无永住资格申请人的产品不同；后者可能允许符合条件的外国居民在不依赖日本籍或永住者配偶的情况下申请。

官方信息：SBI Shinsei Bank住房贷款信息

Suruga Bank

Suruga Bank在其官方贷款产品中列有面向外国客户的住房贷款。由于同一页面并未完整公布详细申请资格和贷款条件，申请人应直接向银行确认最新要求。

官方信息：Suruga Bank贷款利率及产品

Flat 35

Flat 35是由参与金融机构与日本住宅金融支援机构合作提供的长期固定利率住房贷款。

外国人必须具有永住者或特别永住者身份才可申请。此外，申请人还需满足该计划的收入及还款负担率要求，房产也必须符合Flat 35的技术标准。

官方信息：Flat 35住房贷款信息

Resona Bank

Resona Bank的标准住房贷款通常可供具有永住者或特别永住者身份的外国人申请，但仍需满足银行的其他申请条件并通过审查。

官方信息：Resona Bank住房贷款信息

其他日本银行

其他大型银行、地方银行及专业金融机构也提供住宅贷款产品，但对外国申请人的政策差异较大。

部分金融机构要求永住资格，另一些则可能根据工作、收入、在留身份、配偶、金融资产、日语能力以及融资房产等因素考虑无永住资格申请人。

因此，外国买家应比较多家金融机构，不应因为一家银行拒绝申请，就认为在日本无法获得住房贷款。

在日本申请住房贷款需要哪些文件？

具体文件因金融机构及申请人而异，但外国借款人通常需要准备：

• 护照
• 在留卡
• 住民票
• 在职证明
• 源泉征收票或其他收入证明
• 纳税证明或报税资料
• 银行对账单或金融资产证明
• 现有贷款相关文件
• 房产资料
• 买卖合同或其他交易相关文件

个体经营者和公司经营者可能还需要提交额外的财务报表或数年的税务资料。

根据金融机构要求，在海外签发的文件可能还需要提供日语翻译件。

如何在日本申请住房贷款

具体流程因银行而异，但典型的住房贷款申请通常包括以下步骤。

STEP 1 — 确认申请资格和预算

检查收入、可用现金、现有债务、在留身份及预计每月还款额。外国借款人还应先确认哪些金融机构可能接受自己的在留身份，再判断可获得的融资。

STEP 2 — 咨询金融机构并进行预审

住房贷款预审有助于判断融资是否现实，以及大致可以借到多少资金。

STEP 3 — 寻找房产

了解大致融资能力后，即可在预算范围内寻找房产。金融机构也会对房产本身进行评估，因此贷款审批并不只取决于借款人的财务状况。

STEP 4 — 提交正式住房贷款申请

购房流程开始后，金融机构会进行完整的信用审查和房产评估。在此阶段可能要求补充文件。

STEP 5 — 签订贷款合同

获得最终批准后，借款人与金融机构签订住房贷款合同。

STEP 6 — 交割与贷款发放

交割时发放贷款资金，同时办理房产所有权转移，并在房产上登记金融机构的抵押权。

非居民可以在日本申请住房贷款吗？

对于居住在日本境外的人而言，获得日本常规住房贷款要困难得多。

大多数住宅贷款是为居住在日本并购买自住房产的人设计的，因此非居民买家的选择明显更少。

根据国籍、居住国家、财务状况以及房产用途，可能的替代方案包括：

• 从买家居住国的银行获得融资
• 国际或跨境金融机构
• 以日本境外资产作担保的融资
• 投资房产融资
• 在适当情况下通过日本法人购买

这些方案是否可用以及具体条件，会因申请人和金融机构而有很大差异。

日本住房贷款与投资房产贷款的区别

对外国买家而言，一个非常重要的区别是房产将用于自住还是投资。

除非得到金融机构允许，否则不应使用住宅住房贷款为主要用于出租投资的房产融资。

外国人的投资房产贷款

外国投资者在日本购买出租房产时，通常需要投资房产贷款，而不是住宅住房贷款。

申请资格可能取决于居住身份、国籍、收入、金融资产、房产预计租金收入和所在地，以及金融机构自身的政策。

部分日本金融机构和融资公司可能会考虑外国居民或特定海外投资者，但条件可能与住宅住房贷款有很大差异。

特别是海外投资者，在选择房产之前应先确认融资资格，不应以为日本融资一定可用。

通过日本法人进行房产投资

部分海外投资者会考虑设立日本公司，并通过该公司购买投资房产。

日本法人可能可以申请商业贷款或房地产融资，但设立公司并不意味着一定能够获得融资。

银行会审查公司的所有权及经营管理、资本、商业计划、保证人、资金来源、房产、预计租金收入以及最终投资人的财务状况等因素。

因此，在仅为获得贷款而设立公司之前，应先评估相关法律、税务及融资影响。

常见问题

外国人可以在日本申请住房贷款吗？

可以。外国人可以在日本获得住房贷款，但可选择的金融机构和贷款条件很大程度上取决于在留身份、收入、工作情况、首付款及其他因素。永住者通常拥有最广泛的选择。

在日本申请住房贷款必须有永住资格吗？

不一定。部分日本银行为无永住资格的外国居民提供专门住房贷款。AEON Bank和Tokyo Star Bank就是例子，其他金融机构也可能在附加条件下受理无永住资格申请。Flat 35则要求外国申请人具有永住者或特别永住者身份。

如果居住在海外，可以申请日本住房贷款吗？

非居民通常较难获得常规住宅贷款，因为大多数产品面向居住在日本并购买自住房产的人。根据个人情况，海外融资或投资用途融资可能可行。

外国人在日本需要多少首付款？

没有适用于所有外国借款人的统一比例。要求取决于金融机构、在留身份、收入、金融资产及房产。部分产品有明确要求；例如，AEON Bank面向无永住资格借款人的住房贷款要求至少以自有资金支付房产价格的20%。

日本住房贷款的最长贷款期限是多少？

许多日本住房贷款的期限最长约为35年，但具体最长年限及年龄限制因金融机构和产品而异。例如，Tokyo Star Bank面向无永住资格外国人的住房贷款最长可达35年。

外国人可以用英语申请住房贷款吗？

部分金融机构提供英语服务。SMBC Trust Bank PRESTIA尤其以面向国际客户提供英语支持而著称。

可以用住房贷款购买投资房产吗？

一般而言，住宅住房贷款用于购买自住房产。用于出租或投资的房产通常需要投资房产贷款或其他适当融资。

如何选择适合自己的日本住房贷款

外国买家可以在日本获得住房贷款，但并不存在适合所有申请人的单一贷款方案。

永住资格、收入、工作情况、可用现金、语言能力、房产用途以及金融机构自身政策都会影响申请资格和贷款条件。

无永住资格的外国居民不应认为自己无法获得住房贷款。AEON Bank、Tokyo Star Bank等金融机构提供专门产品，其他对外国客户较友好的金融机构也可能提供选择，因此符合条件的申请人仍可能拥有多种融资方案。

在使用贷款购买房产之前，应比较多家金融机构，并确认自己的申请资格、预计贷款金额、利率结构、首付款及所需文件。

如果您也在考虑在日本购买房产，请参阅我们的《日本购房指南》，了解完整购房流程。