外國人在日本的住房貸款與房屋按揭

外國人可以在日本申請住房貸款嗎？

外國人可以在日本申請住房貸款，但可選擇的貸款方案取決於居留身分、收入、工作經歷、首期付款以及所選的貸款機構等因素。

擁有永久居留權的外國人通常可以選擇更多日本住房貸款產品。不過，部分貸款機構也會向符合特定條件、但尚未取得永久居留權的外國居民提供住房貸款。對居住在海外的非居民而言，取得一般日本住房貸款的難度高得多，因此可能需要考慮其他融資方式或投資物業貸款。

本指南將介紹日本住房貸款的運作方式、一般申請資格、利率選擇、首期付款、面向外國借款人的貸款機構、所需文件及申請流程。

最後更新：2026年9月

一般而言：

例如，由政府支持的 Flat 35 要求外國申請人具備永久居民或特別永久居民身分。不過，部分民間貸款機構採用不同的申請資格標準。

無論國籍或是否具有永久居留權，外國人都可以在日本擁有不動產。關於所有權規定及購買流程的更多資訊，請參閱我們的 日本房地產購買指南。

日本住房貸款如何運作

日本住房貸款（住宅ローン / jutaku loan）一般用於購買或興建由借款人本人或其家人居住的房產。

因此，住房貸款應與投資物業貸款區分。如果您打算出租房產，或主要以投資為目的購買房產，則可能無法使用一般住宅貸款。

住房貸款條件因金融機構而異，但貸款機構通常會評估借款人的收入、工作穩定性、現有債務、年齡、居留身分、信用狀況，以及房產的價值與狀況。

日本住房貸款的一般申請條件

雖然各貸款機構的要求不同，但通常會考慮以下因素：

日本各銀行並沒有統一適用的收入、工作年限或首期付款要求。因此，申請人應比較不同貸款機構，而不應假設同一套標準適用於整個市場。

日本永久居留權與住房貸款

申請日本住房貸款時，是否擁有永久居留權可能帶來顯著差異。

持有永久居留權的外國人，只要符合貸款機構的其他信用及收入要求，一般可申請許多與日本公民相同的住宅貸款產品。

例如，Flat 35 接受符合其他條件的日本國民、永久居民及特別永久居民申請。其一般總還款負擔率標準為：年收入低於400萬日圓者不超過30%，年收入400萬日圓或以上者不超過35%。

不過，擁有永久居留權並不保證貸款獲批。收入、現有債務、工作、年齡及房產本身仍屬貸款機構的審查因素。

沒有永久居留權可以在日本申請住房貸款嗎？

可以。部分日本銀行向未取得永久居留權的外國居民提供住房貸款。

各貸款機構的產品及審查標準差異很大。部分銀行為非永久居民外國人提供專門產品，另一些銀行則僅在符合額外條件時接受非永久居民申請。

未取得永久居留權的外國居民，如能證明以下條件，獲批機會可能較高：

• 在日本有穩定工作及收入
• 具有足夠的任職年限或經營年資
• 有較充足的首期付款或金融資產
• 還款能力良好且現有債務較少
• 如貸款機構要求，配偶為日本公民或永久居民
• 具備足以理解貸款文件的日語能力，或選擇提供英語支援的貸款機構

例如，AEON Bank 與 Tokyo Star Bank 提供可供未取得永久居留權的外國居民申請的住房貸款產品。包括 SMBC Trust Bank PRESTIA 在內的其他貸款機構，也可能在符合其申請資格的情況下接受非永久居民外國人的申請。

在日本購房可以借多少住房貸款？

可借款金額取決於借款人本身及房產條件。

銀行通常會考慮您的年收入、現有債務、貸款期限、年齡、適用利率及房產估值。

其中一項重要指標是債務收入比（DTI），即比較年度貸款還款額與年收入。

作為參考，Flat 35 採用以下最高總還款負擔率：

• 年收入低於400萬日圓：30%
• 年收入400萬日圓或以上：35%

上述比例包括符合計算範圍的其他債務還款，以及擬申請的住房貸款。

民間銀行採用各自的審查標準，因此不同貸款機構可提供的貸款金額可能有很大差異。

外國人在日本購房需要多少首期付款？

日本並沒有適用於所有外國住房貸款申請人的統一最低首期付款比例。

所需金額取決於永久居留身分、收入、金融資產、貸款機構及房產估值等因素。

部分非永久居民住房貸款產品設有特定要求。例如，AEON Bank 面向無永久居留權借款人的住房貸款要求借款人以自有資金支付至少房產購買價格的20%。

買家亦應注意，首期付款並非購房時唯一需要準備的現金。

其他購置成本可能包括登記費用、司法書士費、印花稅、仲介費、貸款相關費用、保險及稅費。

因此，在決定貸款金額前，建議同時計算首期付款及購房相關成本。

日本住房貸款利率

日本住房貸款一般可選擇浮動利率或固定利率。

浮動利率住房貸款

浮動利率住房貸款的適用利率可能在貸款期間內變動。

這類貸款的初始利率可能低於長期固定利率貸款，但如果市場利率上升，借款人須承擔融資成本增加的風險。

固定利率住房貸款

固定利率住房貸款會依產品不同，在指定期間或整個貸款期限內維持適用利率不變。

這有助於提高長期還款規劃的可預測性，但初始利率可能高於部分浮動利率產品。

Flat 35

Flat 35 是由參與金融機構與日本住宅金融支援機構合作提供的長期固定利率住房貸款。

外國申請人除須符合該計劃的其他要求外，亦必須具備永久居民或特別永久居民身分。

住房貸款利率可能變動

申請前應直接向貸款機構確認最新住房貸款利率。利率可能因貸款機構、貸款價值比、所選費用方案、借款人條件及市場狀況而有所不同。

由於日本住房貸款利率及貸款機構的優惠活動可能經常變動，借款人在比較融資方案時，應以各貸款機構公布的最新利率為準，而非依賴過往利率。

向外國人提供住房貸款的日本銀行

多家日本銀行向外國人提供住房貸款，其中部分產品不要求永久居留權。

各貸款機構的申請資格差異很大，因此外國借款人應比較永久居留權要求、收入標準、工作經歷、首期付款、貸款上限、還款期限、支援語言及適用房產。

外國人在日本的住房貸款選擇

AEON Bank

AEON Bank 為未取得永久居留權的外國居民提供專用住房貸款。申請人須居住於日本，並符合銀行對居留身分及日語能力的要求。

受僱人士一般需至少任職6個月，公司經營者及自僱人士一般需至少3年經營年資。此外，此產品要求申請人以自有資金支付至少房產購買價格的20%。

貸款金額為200萬至1億日圓，最長貸款期限為15年。

官方資訊： AEON Bank 住房貸款資訊

Tokyo Star Bank

Tokyo Star Bank 提供 Star Housing Loan，專門面向尚未取得永久居留權的外國人。

申請人須居住於日本，並能理解日文書面及口語內容。全職員工一般需至少任職1年且年收入至少400萬日圓。部分40歲或以下的全職員工在符合額外條件時，可按年收入至少300萬日圓申請。

貸款金額為500萬至1億日圓，期限最長35年。

官方資訊： Tokyo Star Bank 住房貸款資訊

SMBC Trust Bank PRESTIA

PRESTIA 特別著重服務國際客戶，並提供英語住房貸款支援。

未取得永久居留權的外國居民，視其居留身分、收入、房產及其他申請條件而定，也可能可以申請。PRESTIA 提供最高5億日圓的住房貸款，並有浮動利率及固定利率選擇。

由於 PRESTIA 提供英語支援且貸款上限相對較高，對國際專業人士及考慮購買日本高價住宅的買家而言尤其值得參考。

官方資訊： SMBC Trust Bank PRESTIA 住房貸款資訊

SBI Shinsei Bank

如申請人的配偶為日本公民或永久居民並擔任保證人，SBI Shinsei Bank 可能接受未取得永久居留權的外國申請人。

這與 AEON Bank 及 Tokyo Star Bank 等非永久居民專用產品有所不同；後者可能允許符合條件的外國居民在不依賴日本籍或永久居民配偶的情況下申請。

官方資訊： SBI Shinsei Bank 住房貸款資訊

Suruga Bank

Suruga Bank 在官方貸款產品中列有面向外國客戶的住房貸款。由於同一頁面未完整公布詳細申請資格及貸款條件，申請人應直接向銀行確認最新要求。

官方資訊： Suruga Bank 貸款利率及產品

Flat 35

Flat 35 是由參與金融機構與日本住宅金融支援機構合作提供的長期固定利率住房貸款。

外國人須具備永久居民或特別永久居民身分方可申請。此外，申請人亦須符合該計劃的收入及還款負擔率要求，房產則須符合 Flat 35 的技術標準。

官方資訊： Flat 35 住房貸款資訊

Resona Bank

Resona Bank 的標準住房貸款一般可供具有永久居民或特別永久居民身分的外國人申請，但仍須符合銀行其他申請資格及審查要求。

官方資訊： Resona Bank 住房貸款資訊

其他日本銀行

其他大型銀行、地方銀行及專業貸款機構亦提供住宅貸款產品，但對外國申請人的政策差異很大。

部分貸款機構要求永久居留權，另一些則可能根據工作、收入、居留身分、配偶、金融資產、日語能力及融資房產等因素考慮非永久居民申請人。

因此，外國買家應比較多家貸款機構，而不應因一家銀行拒絕申請便認為在日本無法取得住房貸款融資。

申請日本住房貸款需要哪些文件？

具體所需文件因貸款機構及申請人而異，但外國借款人通常需要準備：

• 護照
• 在留卡
• 住民票（jūminhyō）
• 在職證明
• 源泉徵收票或其他收入證明
• 納稅證明或報稅資料
• 銀行對帳單或金融資產證明
• 現有貸款相關文件
• 房產資料
• 買賣合約或相關交易文件

自僱申請人及公司經營者可能需要提供額外財務報表或數年的稅務紀錄。

視貸款機構要求，海外簽發的文件亦可能需要提供日文翻譯。

如何申請日本住房貸款

具體流程因銀行而異，但一般住房貸款申請通常包括以下階段。

步驟 1 — 確認申請資格與預算

檢視您的收入、可用現金、現有債務、居留身分及預計每月還款額。外國借款人亦應先找出可能接受其居留身分的貸款機構，再判斷可用融資。

步驟 2 — 諮詢貸款機構並進行初步審查

住房貸款初步審查有助於判斷融資是否可行，以及大約可借多少金額。

步驟 3 — 尋找房產

了解大致融資能力後，即可在預算範圍內尋找房產。貸款機構亦會審查房產本身，因此貸款是否獲批並不只取決於借款人的財務狀況。

步驟 4 — 提交正式住房貸款申請

購買流程開始後，貸款機構會進行完整信用審查及房產估值。在此階段可能要求提交額外文件。

步驟 5 — 簽署貸款合約

取得最終批准後，借款人與貸款機構簽訂住房貸款合約。

步驟 6 — 交割與貸款撥款

交割時會撥付貸款資金、轉移房產所有權，並在該房產上登記貸款機構的抵押權。

非居民可以在日本申請住房貸款嗎？

對居住在日本以外的人士而言，取得一般日本住房貸款的難度明顯更高。

大多數住宅貸款是為居住於日本並購買自住物業的人士設計，因此非居民買家的選擇明顯較少。

視國籍、居住國家、財務狀況及房產用途而定，可考慮的替代方案包括：

• 由買家本國的銀行提供融資
• 國際或跨境貸款機構
• 以日本境外資產作擔保的融資
• 投資物業融資
• 在適當情況下透過日本法人購買

上述方案的可用性及條件因申請人及貸款機構而有很大差異。

日本住房貸款與投資物業貸款的比較

對外國買家而言，最重要的區別之一是房產將作自住用途還是投資用途。

除非貸款機構允許，住宅住房貸款不應用於為主要作出租投資用途而購買的房產提供融資。

外國人的投資物業貸款

外國投資者在日本購買出租物業時，一般需要投資物業貸款，而非住宅住房貸款。

申請資格可能取決於居留身分、國籍、收入、金融資產、房產預期租金收入及地點，以及貸款機構本身的政策。

部分日本金融機構及融資公司可能會考慮外國居民或特定海外投資者，但其條件可能與住宅住房貸款有很大差異。

尤其對海外投資者而言，不應先假設可取得日本融資再選擇房產，而應事先確認申請資格。

透過日本法人進行房地產投資

部分海外投資者會考慮成立日本公司，並透過該公司購買投資物業。

日本法人可能可以申請企業或房地產融資，但成立公司並不代表一定能取得融資。

銀行會評估公司的所有權與管理、資本、商業計劃、保證人、資金來源、房產、預期租金收入及最終投資者的財務狀況等因素。

因此，在僅為取得貸款而成立公司之前，應先評估相關法律、稅務及融資影響。

常見問題

外國人可以在日本申請住房貸款嗎？

可以。外國人可以在日本取得住房貸款，但可選擇的貸款機構及貸款條件很大程度取決於居留身分、收入、工作、首期付款及其他因素。永久居民一般擁有最廣泛的選擇。

在日本申請住房貸款需要永久居留權嗎？

不一定。部分日本銀行向未取得永久居留權的外國居民提供專用住房貸款，例如 AEON Bank 及 Tokyo Star Bank。其他貸款機構亦可能在符合額外條件時接受非永久居民申請人。不過，Flat 35 要求外國申請人具有永久居民或特別永久居民身分。

居住海外可以申請日本住房貸款嗎？

非居民一般較難取得傳統住宅貸款，因為大多數產品是為居住於日本並購買自住住宅的人士設計。視您的情況而定，海外融資或投資物業融資可能可行。

外國人在日本需要多少首期付款？

沒有一個比例適用於所有外國借款人。要求取決於貸款機構、居留身分、收入、金融資產及房產。部分產品有特定要求；例如 AEON Bank 面向無永久居留權借款人的住房貸款要求至少20%的房產價格以借款人自有資金支付。

日本住房貸款最長期限是多少？

許多日本住房貸款的期限最長約為35年，但最高期限及年齡限制因貸款機構及產品而異。例如，Tokyo Star Bank 面向無永久居留權外國人的住房貸款期限最長可達35年。

外國人可以用英語申請住房貸款嗎？

部分貸款機構提供英語協助。SMBC Trust Bank PRESTIA 尤其以向國際客戶提供英語支援而受到關注。

可以使用住房貸款購買投資物業嗎？

一般而言，住宅住房貸款用於購買自住住宅。以出租或投資為目的購買的房產通常需要投資物業貸款或其他適當融資。

選擇適合您的日本住房貸款

外國買家可以在日本取得住房貸款，但並不存在適合所有申請人的單一貸款方案。

永久居留權、收入、工作、可用現金、語言能力、房產用途及貸款機構本身的政策，都可能影響申請資格及貸款條件。

未取得永久居留權的外國居民不應認為一定無法取得住房貸款融資。AEON Bank、Tokyo Star Bank 等貸款機構的專用產品，以及其他對外國人較友善的貸款選擇，意味著符合條件的申請人仍可能有多種融資方案。

使用融資購買房產前，應比較多家貸款機構，並確認申請資格、預計貸款金額、利率結構、首期付款及所需文件。

如果您亦考慮在日本購買房產，請參閱我們的日本房地產購買指南，了解完整購買流程。